一个开发商，究竟可以对城市的面貌产生多大的影响？绿城集团董事长宋卫平曾以园区服务为例，这样阐述：绿城的园区服务就像一粒火种，将带来整个城市的生活质量和生活环境的改善，影响每一个人的表情，影响每一个人的爱心；相信过了几代人之后，它会融入每一个人的文明素养。

在他的眼里，房子是生活得以展开的容器。他从来不认为，房屋建设完毕意味着开发商使命的完结，一切才刚刚开始。

眼下，绿城正在全国范围内建设小镇。从青岛理想之城到海南清水湾，包括浙江舟山绿城长峙岛项目，这些项目动辄是三五千亩的规模。2013年9月底，在绿城中秋媒体恳谈会上，宋卫平和众人分享他的看法："小镇严格意义上是个生活社区，小镇里面的所有生活，也是文化的一种。小镇生活丰富多彩、充满趣味而且自在。"

宋卫平思考的是，社区能不能延续人居文化。"考虑到中国现在的社会文化缺失，社区应该担负起新的城市文化和现代文化的构建者的重要角色。社区是文化孕育的一种温床，是一种对社会的推动，哪怕是用商业模式来引领人们的生活品质，使生活的内容变得更具人性，更以人为本，更和谐。"他说。

走向未来的转折之处在于，从造房子变为引领生活和塑造生活。在这种理念的引导下，才可能会造出有国际水准的房子。

推己及人的"学院式养老"

1957年出生的宋卫平即将迈入花甲之年。他在接受本报记者专访时表达出一定要做成养老地产的强烈愿望。如果时光无情地催人老去，他希望老年人能过上有尊严的生活。

"我们发现一个最简单的事实：房子使用频率最高、使用时间最长的是老年人。任何一个大规模的、几个平方公里的开发，把老年人伺候好了才是关键，因为中年人忙于工作，小孩子要上学，只有老年人最清闲，所以他们待在园区的时间最多。"宋卫平说。

绿城先于其它企业开展了养老地产的探索。尝试首先在浙江乌镇开始。被命名为绿城乌镇雅园的项目，总建筑面积约60万平方米。从项目规划到建筑形式和室内装修设计，都有为老年人考量的细节。但最特别之处在于绿城提出的学院式养老的生活方式。

怎样做好养老事业，绿城曾有过一段时间的摸索，最早起源于浙江临平的绿城蓝庭项目。当时绿城在园区内独辟一幢楼做老年公寓，2010年老年公寓开始投入使用。

正是这座老年公寓让宋卫平对养老地产有了反思，在当年的一次考察中，宋卫平发现居住其中的老年人毫无精神寄托，每天吃饭、睡觉、看电视、看报纸，余生都是被消磨掉的。

在接下来的一年里，绿城开始研究和摸索，包括业主访谈、学习资料以及国内外考察，以期找到一种让人觉得充满幸福感的老年生活方式。最终发现有一个平衡点会是老少皆宜的————校园生活，每个人人生中最有回忆也是最难回去的时光。

2011年1月，学院式养老的平台————绿城颐乐教育公司成立，自成立以来，已陆续在十几个城市的绿城社区里开设了29所颐乐学院校区，在读学员已有数千人。

"学院式养老"是宋卫平改变国人养老习惯的产品，在对绿城养老地产未来的描述中，宋卫平曾这样说过："我现在对绿城‘学院式养老’模式的期望与之类似，就是我们现在开始做，等五十年后，家家都以送老人去养老学院为正常之事，这个社会就变成了另外一个样子。年轻人看到老人们的快乐状态也会向往，不再视老年为畏途，反而是一种真正的休息与享受。"

尽管有可能面对亏损，绿城在乌镇雅园项目中还是修建了3.5万平方米的颐乐学院。

海豚计划背后的园区体系

老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼。

在绿城集团园区服务事业部经理汪婷婷看来，区别于其他开发商，绿城所提供的服务是覆盖一个人全生命周期的服务，强调持续性和永久性。

"每当看到有孩子溺水的报道，我都会胆战心惊，"有一次，绿城董事长宋卫平打量着楼盘里的游泳池，感慨说，"希望这种事情在绿城的园区永远不要发生。"正是这一愿望，成为"海豚计划"实施的初衷。

于是，从2009年起，绿城集团利用园区的游泳池资源，在全国范围内推出教小业主学游泳的"海豚计划"。"海豚计划"面向3-18岁的孩子，由绿城聘请老师。迄今为止，接受"海豚计划"培训的小业主，接近5万人次。

汪婷婷介绍说，海豚计划也成为所有绿城项目的标准配置。"海豚计划"不仅是一项服务，在其背后，绿城有一整套园区服务体系的支撑。宋卫平对园区服务体系十分看重，他认为绿城的竞争优势一定是有一半甚至一半以上来自这个系统。

宋卫平曾举例说："我们这代人百分之八九十以上，都要等到牙疼到忍不住了才会下决心去治疗一下。希望通过园区保健服务，使小孩从最开始就能得到世界水平的医疗健康概念的护理。以后住绿城的园区，就像住进一个无微不至的疗养院或六星级的宾馆，客户有任何健康或生活方面的问题都能帮忙解决。"

2007年以来，绿城物管公司分别邀约明道咨询、盖洛普咨询、浙工大房地产研究所等机构对业主进行物业服务满意度和服务需求专项调查。调查发现，绿城业主对物业服务中的保洁、安保等基础服务内容比较满意，而更多业主则对家政服务、健康服务、文化服务、生活服务等专业性服务提出诉求。

2009年开始，绿城成立了园区生活服务公司，并逐步开始推广园区生活服务体系。据了解，该体系由健康服务系统、文化教育服务系统、居家生活服务系统三大子体系组成，根据各项目不同的物业服务费标准、地域、物业类型、档次风格、目标客群、资源条件等选择相应的执行模式，对服务内容进行细分或增减。

所谓健康服务方面，绿城服务集团已经累计建立业主健康档案23万余份。通过健康档案了解业主的身体指标、饮食规律、生活习惯及健康需求，提供健康培训和讲座、沙龙等。

文化教育系统覆盖少儿、中青年和老人，其中包括海豚计划和颐乐学院。针对少年和中青年的主要是幸福工程系列服务，包括瑜伽健身活动、文艺晚会、乒乓球邀请赛等。

而园区服务既有基础服务，还有专项服务和特约服务。个性餐饮、礼宾车、汽车4S服务、移民办理、资产管理、搬迁、代驾、丧葬、法律事务、会计事务、房屋布置，等等，这些都在服务的范围内。

传统的物业管理服务的内容主要包括小区的秩序维护、环境卫生、设备设施的维护、维修及保养等，其目标和对象是延长物业的使用寿命。"从先进发达国家的经验看，物业管理服务发展到一定阶段后，将自然向物业全过程服务延展。"中国物业管理协会副会长、绿城物业服务集团有限公司董事长李海荣指出。

为常住业主打造智慧社区

不过，据内部人士透露，有完美主义情结的宋卫平对于绿城的园区服务体系并不满意。汪婷婷告诉本报记者，未来绿城的园区服务体系主要将在两个方面倾注更大的精力。其一是新的商业模式的探索。健康服务体系、少儿服务中心、颐乐学院都需要大量的前期投入，唯有找到更好的运营模式，才可能提供更加持续和长久的服务。其二是，服务配套的使用情况和理想目标之间有差距。绿城的业主大多数是非刚性需求、二次改善甚至是多次改善的业主。项目的入住率成为服务实施的瓶颈。"任何好的物业服务实施都基于人，但即便是入住率不足，服务还是要贯彻的。"汪婷婷说。

而在今年绿城的半年度经营工作会议上，绿城老板宋卫平给各项目布置了一个新课题————云服务。关于云服务，不止一家开发商在探索。除了提供更及时的服务外，各公司视其为降低成本、构建新商业模式的途径。

据了解，绿城的初步打算是，在项目的前期营造上，让"云服务平台"和"智慧社区"的后期运营能有硬件支撑。运营方面的举措包括升级原有绿城生活服务网成为服务产品展示和订购平台、升级原有客户热线为服务信息处理中枢、推广绿城专业服务微信、开发幸福绿城手机APP、发放绿城社区一卡通等。

作者：荆宝洁